Bailleurs, ne délivrez pas congé par lettre recommandée !

Délivrer congé à un locataire par lettre recommandée peut coûter cher au bailleur. Nous allons voir pour quelle raison en étudiant un arrêt récent.

L’arrêt rendu le 13 juillet 2011 par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation étonnera plus d’un propriétaire mais les juristes avertis ne seront point surpris de la subtilité que nous allons exposer.

Dans cette affaire, un congé avait été délivré par lettre recommandée mais celle-ci était revenue à l’expéditeur avec la mention « non réclamé retour à l’envoyeur ». C’est à dire que le locataire n’est jamais allé chercher au bureau de poste la lettre.

Les juges devaient alors déterminer si la « réception » telle que mentionnée à l’article 15 de la loi de 1989 (régissant la location des locaux nus d’habitation puisqu’il était question de ce type de location dans cette affaire, pour les meublés d’autres dispositions s’appliquent mais le principe de réception reste le même) s’entendait de la remise effective de la lettre entre les mains du locataire ou bien suffisait-il que le locataire soit informé qu’un recommandé lui avait été envoyé et qu’il devait se présenter au bureau de poste pour considérer la réception effective et marquer le départ du délai de préavis.

On mesure bien le risque pour les bailleurs si la réception était considérée comme la remise effective du courrier au locataire car on peut facilement imaginer des locataires qui n’iraient pas chercher volontairement la lettre recommandée pour ainsi bloquer le point de départ du délai de préavis.

Les juges de la Cour d’Appel de Montpellier avaient d’ailleurs mentionné cette insécurité juridique pour le bailleur :

… que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l’effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ;

Mais la Cour de Cassation va censurer l’analyse de la Cour d’appel :

Qu’en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d’un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire

La réception s’entend de la remise effective du courrier au locataire. La lettre recommandée n’est donc pas fiable s’agissant d’un congé.

Bailleurs, préférez l’exploit d’huissier à la lettre recommandée !