La promesse unilatérale de vente : une promesse qui n’en est pas vraiment une

Une décision intervenue au mois de mai 2011 (1) réaffirme que la rétractation antérieure à la levée de l’option empêche toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir et de ce fait, empêche également la réalisation forcée de la vente.

Il est fréquent que les particuliers ou les professionnels utilisent la PUV pour préparer une vente immobilière. Le principe est assez simple : une personne, le promettant, s’engage à vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire. Souvent l’engagement est assorti d’un délai. Pendant ce délai le bénéficiaire peut exprimer la volonté de conclure l’accord, pour cela il doit lever l’option.

Mais que se passe t-il si le promettant ne souhaite plus vendre et se rétracte ?

Il faut dans ce cas distinguer 2 situations :

  1. La rétractation est postérieure à la levée de l’option
  2. La rétractation est antérieure à la levée de l’option

Dans le 1er cas, nous avons une rencontre des volontés de vendre et d’acquérir, si l’on se référe à l’article 1589 du code civil, la vente est formée.

Article 1589 du code civil : La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il faudra donc au bénéficiaire, agir en justice et éxiger l’execution forcée de la vente.

Dans le 2e cas, lorsque la rétractation est antérieure à la levée de l’option, nous n’avons pas une rencontre des volontés. C’était la conclusion de la Cour de Cassation dans un arrêt de 1993 (2) qui ajoutait par ailleurs que tant que l’option n’était pas levée, le promettant n’a qu’une obligation de faire.

Or l’article 1142 du code civil indique qu’une inexécution d’une obligation de faire se résout en dommages et intérêts.

Mais dans un arrêt du 8 septembre 2010 (3), la Cour de Cassation estimait toutefois que le décès d’un promettant n’empêchait pas le bénéficiaire de lever valablement l’option malgré le désaccord des héritiers. Les juges estimant que le promettant avait définitivement consenti à vendre.

L’occasion pour nous de préciser que s’agissant d’une offre de vente, le décès de l’offrant entraîne la caducité de l’offre mais tel n’est pas le sort d’une PUV.

Pour revenir à cet arrêt de septembre 2010, nous aurions pu croire à une rupture avec la jurisprudence ancienne.

Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 11 mai 2011 revient sur la question et adopte la position ancienne en réaffirmant que la rétractation antérieure à la levée de l’option empêche toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir.

On remarquera que contrairement à l’arrêt de 1993, l’arrêt de 2011 ne fait pas référence à l’obligation de faire du promettant. L’arrêt est rendu au visa des articles 1101 et 1134 du code civil ce qui laisse penser que l’execution forcée de la vente est impossible non pas parce que le promettant aurait à sa charge une obligation de faire, mais parce que faute de consentements réciproques, aucun contrat n’existe au moment de la levée de l’option.

S’agissant d’une PUV, il faut donc que le consentement du promettant existe au moment de la conclusion mais également au moment de la levée de l’option. La promesse initialement consentie n’en était donc pas vraiment une…

Il serait plus que judicieux d’insérer dans la PUV une clause prévoyant que le promettant ne peut se rétracter et que si il souhaitait le faire, le bénéficiaire de la promesse serait en droit d’exiger la réalisation forcée de la vente.

Autrement, on ne peut que conseiller aux particuliers et professionnels de se tourner vers la promesse synallagmatique qui elle, vaut vente dés sa conclusion.

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(1) Arrêt Cour de Cassation 3e Civ. 11 mai 2011.

(2) Arrêt Cour de Cassation 3e Civ. 15 décembre 1993.

(3) Arrêt Cour de Cassation 3e Civ. 8 septembre 2010.

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