Dans quelques semaines la nouvelle loi de finances applicable pour l’année 2014 entrera en vigueur. Si les principales dispositions relatives au régime des plus-values immobilières (PVI) notamment pour les biens bâtis, sont connues, s’agissant des terrains, c’est encore le flou total ou presque.
[su_note][su_animate duration= »2″]MAJ 29/12/2013[/su_animate]
Le Conseil Constitutionnel a censuré ce 29 décembre 2013 les dispositions de la loi de finances pour l’année 2014 se rapportant au nouveau régime des PVI pour les cessions de terrains à bâtir. Voici un résumé de la décision :
L’article 27 modifie l’imposition des plus-values immobilières (PVI). Pour les PVI sur les cessions de terrains à bâtir, le principe devenait la suppression de tout abattement pour les cessions intervenant à compter du 1er mars 2014. Dans le même temps, et alors qu’il n’est pas tenu compte de l’érosion monétaire, aucune forme d’atténuation de la plus-value brute résultant de la cession n’était prévue. En conséquence, le contribuable pouvait être imposé dans des conditions qui méconnaissent l’exigence de prise en compte de ses capacités contributives. Le Conseil constitutionnel a censuré, comme portant atteinte à l’égalité devant les charges publiques, les dispositions de l’article 27 relatives aux PVI sur les cessions de terrains à bâtir. Les autres dispositions de l’article 27, qui réforment la taxation des autres cessions de biens immobiliers (accroissement des abattements, abattement exceptionnel temporaire pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013), n’étaient pas contestées et n’ont pas été censurées.
Le régime actuel des PVI avec le système des abattements en fonction de la durée de détention reste donc applicable pour le moment.[/su_note]
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Finalement, les députés ont voté il y a quelques jours l’article 18 de la loi finances tel qu’il avait été voté en 1ère lecture et présenté dans cette chronique. C’est à dire qu’à compter du 1er mars 2014, les cessions de terrains seront soumises au nouveau dispositif sur les PVI et ne pourront plus bénéficier du régime des abattements. Peu importe que la signature du compromis soit intervenue avant le 31 décembre 2013, seule la vente effective du terrain constitue le fait générateur de l’impôt (voir détails dans cette chronique sur la notion de vente effective).[/su_spoiler]
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La commission des finances a rendu un rapport le 11 décembre 2013 dans lequel elle propose le report au 1er juin 2014 du nouveau règime des PVI pour les terrains ayant fait l’objet d’une promesse signée avant le 31 décembre 2013 et une signature de l’acte authentique avant le 1er juin 2014.
La seconde mesure alourdit l’imposition des plus-values au titre des cessions de terrains à bâtir par la suppression de tout abattement sur la plus-value, pour l’impôt sur le revenu, comme pour les prélèvements sociaux pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2014.
En première lecture, l’Assemblée nationale a modifié cet article à l’initiative du rapporteur général et avec l’avis favorable du Gouvernement, afin de reporter la suppression de tout avantage pour les cessions de terrains à bâtir aux cessions définitives intervenant à compter du 1er mars 2014. Cette mesure d’assouplissement correspond à un coût estimé à 45 millions d’euros.
[…]
Une prorogation jusqu’au 31 décembre 2014 avait été adoptée en loi de finances initiale pour 2013 dans les mêmes termes. Elle a été supprimée à l’occasion de la censure par le Conseil constitutionnel de la totalité de la réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières. Or, les motifs de cette censure ne s’attachaient pas à ce dispositif qui peut donc être réintroduit au présent article.
Le rapporteur général propose de modifier le présent article afin d’introduire une mesure transitoire plus favorable aux cessions de terrains non bâtis : le régime d’abattement en vigueur au 31 décembre 2013 s’appliquerait ainsi aux cessions pour lesquelles une promesse de vente a été conclue avant le 31 décembre 2013 et qui font l’objet d’un acte authentique de vente avant le 1er juin 2014.[/su_spoiler]
La prochaine loi de finances devrait supprimer au 1er janvier 2014 le système des abattements pour durée de détention concernant le régime de l’impôt sur PVI lors des cessions de terrains.
S’agissant des cessions de terrains à bâtir, afin d’assurer la neutralité de la fiscalité dans le choix des propriétaires de céder ou non leurs biens et, partant, de contribuer à la libération de foncier pour la construction de logements, l’abattement pour durée de détention sera supprimé à compter du 1er janvier 2014 pour la détermination des plus-values imposables afférentes à de tels biens.
Toutefois, pour le moment, aucune précision n’est apportée dans le projet de loi pour les cessions qui interviendraient en cette fin d’année via des compromis de vente. Beaucoup de propriétaires se demandent si la signature d’un compromis enregistré avant le 1er janvier 2014 leur permettrait d’échapper aux nouvelles dispositions.
Si l’on se réfère au projet de loi de finances 2013, il était prévu une disposition transitoire permettant la signature d’un compromis enregistré avant le 1er janvier 2013 et un délai d’un an pour la signature de l’acte authentique.
La suppression de l’abattement s’appliquerait à compter du 1er janvier 2013. Toutefois, à titre transitoire, les plus-values réalisées à l’occasion d’opérations engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013, à condition qu’elles donnent lieu à la signature de l’acte authentique de cession avant le 1er janvier 2014, resteront sous l’ancien régime d’imposition.
Ce régime transitoire était du bon sens : les compromis signés pour des cessions de terrains sont souvent assortis de conditions suspensives notamment pour l’obtention d’un permis de construire ou d’aménager. Et matière de PVI, le fait générateur de l’impôt est la vente effective du bien et l’article 74 SA du CGI indique sur ce point :
Lorsqu’une vente est réalisée sous condition suspensive, la cession est considérée comme effective à la date de la réalisation de la condition.
Le dispositif transitoire de la précédente loi de finances avait donc pour objectif de laisser suffisamment de temps pour que les conditions suspensives des compromis de vente soient levées au cours de l’année suivant la signature.
Il paraîtrait donc logique que la nouvelle loi de finances comporte un dispositif transitoire autorisant les signatures de compromis avant le 1er janvier 2014 avec la possibilité de bénéficier de l’ancien régime de l’impôt sur les PVI en cas de signature de l’acte authentique avant le 1er janvier 2015.
Il semble toutefois que la future loi de finances ne comportera pas un régime transitoire de ce type, en témoignent les récents débats parlementaires. Un amendement, soutenu par de nombreux de parlementaires, allait dans le sens d’un régime transitoire du même type que pour la précédente loi de finances, mais il a été rejeté. il indiquait ceci :
ART. 18(A)
Compléter l’alinéa 24 par les mots :« , à l’exception des cessions pour lesquelles une promesse de vente aurait acquis date certaine avant le 1er septembre 2013 et dont la date de signature de l’acte authentique est antérieure au 1er janvier 2015. ».
Le député Daniel Goldberg, qui soutient ce principe du report de l’application de la réforme, avait d’ailleurs parfaitement compris la problématique que rencontre les propriétaires de terrains en cette fin d’année, il justifiait sa position ainsi lors des débats :
Néanmoins entre le moment où l’on décide de vendre et celui de la vente effective, il peut s’écouler un certain délai. Mon amendement visait à le prendre en compte en partant de la date de la promesse de vente et en instaurant une date limite pour l’acte de vente – je proposais comme dates limites le 31 décembre 2013 pour la promesse de vente et le 31 décembre 2015 pour l’acte de vente. Il s’agissait de s’assurer que les ventes engagées ne seraient pas bloquées par le nouveau régime fiscal.
Par contre, les députés ont adopté un amendement du rapporteur Christian Eckert visant à reporter l’entrée en vigueur de la réforme pour les PVI réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir du 1er janvier 2014 au 1er mars 2014.
Ce report est nettement insuffisant et cette situation risque fort de dissuader les propriétaires de terrains de vendre leur bien en cette fin d’année…
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