Le propriétaire d’un fonds servant peut-il modifier unilatéralement l’assiette d’une servitude conventionnelle ?

Le propriétaire d’un fonds sur lequel s’exerce une servitude peut parfois souhaiter en modifier l’assiette (pour édifier une nouvelle construction sur son terrain par exemple).

Si les servitudes conventionnelles répondent à un principe de fixité, le code civil offre toutefois au propriétaire du fonds servant la possibilité de modifier l’assiette.

Le principe de fixité

Le principe de fixité découle des articles 701 (al. 1 et 2) et 702 du code civil qui impose le respect du titre constitutif et cela, aussi bien pour le fonds servant que le fonds dominant :

Article 701 du code civil

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Article 702 du code civil

De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

L’idée est de rappeler aux parties qu’elles ont définies, à un moment donné, les conditions d’exercice de la servitude et qu’il convient donc de s’y conformer. Aucune des parties ne devant modifier les conditions sans l’accord de l’autre.

Toutefois, le code civil lui-même prévoit une exception à ce principe de fixité inscrite à l’alinéa 3 de l’article 701 du code civil :

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Sous certaines conditions, le fonds servant peut modifier unilatéralement les conditions d’exercice de la servitude sans que le fonds dominant ne puisse refuser cette modification.

Mais la doctrine a parfois considéré que la modification de l’assiette d’une servitude par le fonds servant devait être nécessairement précédée de l’accord du fonds dominant. On trouve de nombreux commentaires de décisions en ce sens pourtant la Cour de Cassation a déjà rappelé que l’alinéa 3 de l’article 701 du code civil n’exigeait pas un commun accord pour que le fonds servant puisse modifier l’assiette d’une servitude :

Cass 3^e civ 18 mars 1987, 85-16.692

Attendu que pour débouter M. X… de sa demande de modification de l’assiette de la servitude pour cause de l’enclave acquise par prescription sur son fonds au profit de celui de M. Y…, l’arrêt attaqué (Reims, 23 mai 1985) retient que la modification ne pourrait avoir lieu que d’un commun accord ; qu’en statuant ainsi alors que les dispositions de l’article 701, alinéa 3, du Code civil de portée générale n’exigent pas un tel accord, la cour d’appel a violé ce texte ;

Il est toutefois nécessaire de respecter deux conditions :

• L’assiette primitive doit diminuer l’utilité du fonds servant : la jurisprudence exige qu’une véritable atteinte soit portée à l’utilité du fonds servant. Il a par exemple été considéré comme réduisant l’utilité du fonds servant le fait que l’assiette d’une servitude empêchait l’agrandissement de la construction existante.
• Maintenir la possibilité d’exercer la servitude dans de bonnes conditions : la nouvelle assiette doit être aussi commode que la précédente, elle ne doit pas rendre plus difficile l’exercice de la servitude pour le fonds dominant. Bien entendu, la modification ne doit pas non plus remettre en cause l’existence de la servitude en la rendant tout simplement impossible.

On trouve une application de ces principes dans une décision récente de la Cour de Cassation qui a eu à connaitre d’une affaire qui concernait la demande de modification par le fonds servant de l’assiette d’une servitude de passage.

Les juges ont retenu que :

Cass 3^e civ 18 janvier 2023, 22-10.700

6. Procédant à la recherche prétendument omise, par une comparaison des tracés des deux passages discutés pour en dégager les avantages et contraintes respectifs, elle en a, ensuite, souverainement déduit qu’ils présentaient une commodité équivalente pour les propriétaires du fonds dominant.

7. Enfin, ayant souverainement retenu, qu’en raison du changement de destination du fonds dominant, la servitude était devenue plus onéreuse pour Mme [N], du fait de la proximité du chemin avec son habitation, de l’augmentation des passages et des sollicitations fréquentes dont elle était l’objet, faisant ainsi ressortir l’existence d’une gêne substantielle liée à l’assiette primitive de la servitude, la cour d’appel a légalement justifié sa décision.

Les juges ont constaté que le changement de destination du fonds dominant avait engendré une gêne substantielle rendant la servitude plus onéreuse pour le fonds servant.

Ils ont par ailleurs constaté que les juges du fond avaient souverainement apprécié le nouveau tracé et en avaient déduit une commodité équivalente.

Les deux conditions étant respectées, rien ne s’opposait à la modification de l’assiette de la servitude de passage.

A noter que dans cette affaire, le propriétaire du fonds servant avait modifié unilatéralement l’assiette sans respecter les deux conditions de l’article 701 du code civil. Il avait donc été condamné à restaurer l’assiette primitive, ce qu’il a fait, avant d’invoquer les dispositions de l’article précité devant la justice pour obtenir l’autorisation de déplacer l’assiette.

On peut donc en conclure que le fonds servant dispose bien d’une faculté conférée par la loi pour modifier unilatéralement l’assiette de la servitude si son propriétaire respecte les conditions de l’article 701 du code civil. À défaut, il devra requérir l’accord du fonds dominant.