Même si un lotissement prévoit la réalisation de voies, d’espaces ou d’équipements communs, il peut relever du champ d’application de la déclaration préalable

Le champ d’application des autorisations d’urbanisme a fait l’objet de retouches régulières ces dernières années et, de décret en décret, le champ d’application de la déclaration préalable a été élargi jusqu’à couvrir certaines hypothèses de lotissements nécessitant la réalisation de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots.

Selon l’Art. L. 442-1 du code de l’urbanisme (Ord. no 2011-1916 du 22 déc. 2011, art. 2, en vigueur le 1er mars 2012) « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme, le 1er octobre 2007, toute division foncière constitutive de lotissement est soumise à permis d’aménager  (PA) ou à déclaration préalable (DP).

Afin de déterminer la procédure applicable à une division, il convenait, jusqu’à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance du 22 décembre 2011, d’apprécier les équipements et le nombre de lots issus de la division alors que, postérieurement à cette ordonnance, seuls les équipements et la situation du terrain ont été pris en considération, le critère lié au nombre de lots ayant été abandonné.

Désormais, le critère principal concerne les équipements qui seront réalisés par le lotisseur pour déterminer la procédure applicable. Avant le décret n° 2014-253 du 27 février 2014, on se référait au décret n° 2012-274 du 28 février 2012 qui disposait que l’ensemble des lotissements prévoyant la création de voies, d’espaces et d’équipements communs sont soumis à permis d’aménager, seuls les lotissements sans travaux étant désormais soumis à déclaration préalable.

Mais il n’est plus question aujourd’hui de déterminer seulement si le lotissement nécessite ou non des travaux pour définir l’autorisation d’urbanisme qui sera applicable. En effet, le décret n° 2014-253 du 27 février 2014 est venu modifier ce critère permettant d’intégrer dans le champ d’application de la DP des lotissements qui prévoient des équipements communs aux lotissements.

L’article R.* 421-19 du code de l’urbanisme pose le principe selon lequel :

Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager:

(Décr. no 2012-274 du 28 févr. 2012, art. 3-4o, en vigueur le 1er mars 2012)  «a) Les lotissements:

«— qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou  (Décr. no 2014-253 du 27 févr. 2014, art. 4)  «d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur [ancienne rédaction: d’équipements communs internes au lotissement];»

Cet article apporte une nuance importante : on traite de la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis.

Dans l’hypothèse où ces voies, espaces ou équipements communs concerneraient un lot bâti et un lot non bâti, le lotissement ne sortirait pas du champ d’application de la DP. Pour rappel, les lotisseurs peuvent intégrer des lots bâtis dans le périmètre du lotissement :

Art. L. 442-1-2 du code de l’urbanisme   (Ord. no 2011-1916 du 22 déc. 2011, art. 2, en vigueur le 1er mars 2012) :  Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées.

Pour mieux comprendre, voici un exemple illustré :

La parcelle n°1 d’une surface de 1000m² accueille actuellement une construction. Son propriétaire décide de procéder à la division de cette parcelle, via une déclaration préalable, afin de créer une nouvelle parcelle bâtie n°1′ de 500m² et une parcelle n°2 de 500m² destinée à être bâtie :

La parcelle bâtie est intégrée dans le périmètre du lotissement et une voie commune va assurer la desserte de la parcelle n°1′ et n°2. Conformément aux articles précités, cette division ainsi que les travaux nécessaires sont constitutifs d’un lotissement soumis à déclaration préalable.

Ces dispositions satisferont les lotisseurs qui opèrent des divisions foncières à partir de propriétés bâties. De plus, dans le cas de figure présenté, le lotisseur sera en mesure de commercialiser son lot à bâtir dès l’obtention d’une décision de non opposition à la déclaration préalable, échappant ainsi aux contraintes imposées pour la vente de lots à bâtir issus de lotissements soumis à permis d’aménager.