De nombreux locataires qui rencontrent des difficultés dans l’occupation des lieux qu’ils louent s’interrogent souvent sur le fait de ne plus payer les loyers tant que le bailleur n’intervient pas pour faire cesser les troubles. Nous allons voir qu’il n’est pas évident pour le locataire d’invoquer l’exception d’inexécution pour cesser de payer les loyers.
D’abord quelques rappels : le bail est un contrat qui prévoit des obligations à la charge de chacun des cocontractants à savoir, le preneur (locataire) et le bailleur (propriétaire).
Concernant les obligations du preneur, il en est une qui se rapporte au paiement des loyers que l’on retrouve au 2° de l’article 1728 du code civil :
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Pour compléter ce rappel des règles applicables, en droit des contrats il existe une notion appelée « exception d’inexécution » qui permet à une personne partie à un contrat de ne plus remplir les obligations à sa charge dés lors qu’elle constate une défaillance de son cocontractant dans l’exécution des obligations lui incombant.
Dans un contexte moins théorique, ça pourrait donner ceci :
M. X loue une maison à M. Z, M. X se rend compte que la salle de bain est en mauvais état, des fuites sont présentes ainsi que de la moisissure sur les murs, le chauffe eau ne fonctionne pas et des fuites apparaissent. Après plusieurs lettres à M. Z pour lui faire part des problèmes, M. X constate une absence de réaction du propriétaire des lieux.
Dans cette situation, M. Z ne remplit pas certaines de ses obligations contractuelles (notamment fournir un logement et les équipements mentionnés au bail en bon état d’usage, entretenir le logement…). Le locataire, M. X, peut-il invoquer l’exception d’inexécution pour ne pas payer le loyer tant que le propriétaire n’aura pas remis en bon état le logement ?
Comme souvent, il faut étudier la jurisprudence en la matière afin de déterminer comment peut être mis en oeuvre l’interruption du paiement des loyers.
A plusieurs reprises les juges ont considéré qu’un locataire ne pouvait se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers(1).
En fait, lorsque l’on étudie la jurisprudence, on constate que le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexecution que lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués (2). L’impossibilité d’utiliser les lieux loués doit être totale (3).
Concernant la notion d’impossibilité d’utiliser les lieux loués, quelques exemples :
- Logement insalubre du fait d’une humidité trop importante obligeant le locataire à quitter les lieux (CA Nîmes 3 mai 2011)
- Local loué à usage de restaurant-brasserie qui n’était pas pourvu d’un système d’extraction d’air polluée (Cour de Cassation 3 juillet 2010)
Attention : dans un arrêt récent, les juges ont estimé que bien qu’un logement soit à la limite de l’insalubrité, le locataire ne pouvait suspendre le paiement des loyers sans préalablement avoir entrepris des démarches pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux (4).
Ce qu’il faut retenir pour invoquer l’exception d’inexécution pour cesser de payer ses loyers :
- Accumuler les preuves des troubles de jouissance : constat d’huissier, photos…
- Informer le bailleur et le mettre en demeure de faire cesser les troubles (recommandé avec accusé de réception et copie des lettres sont à conserver)
- Demander l’autorisation au juge de cesser le paiement des loyers
Ce dernier point est important car si le juge ne reconnait pas une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail pour loyers impayés.
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(1) Voir par exemple Civ 1e, 10 juin 1963
(2) Civ 3e, 21 décembre 1987
(3) CA Paris 25 février 2010
(4) CA Douai 31 mars 2011
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