L’intégration d’un terrain dans une ZAC n’a pas pour effet de lui donner automatiquement la qualification de terrain à bâtir

Retour sur une décision de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation en date du 28 avril 2011 (1).

Dans cette affaire, il s’agissait de calculer l’indemnité d’expropriation concernant un terrain situé dans une ZAC.

La Cour d’Appel de Versailles avait qualifié le terrain de « terrain à bâtir » du fait de son intégration dans le périmétre de la ZAC.

Elle relevait également un certain nombre d’éléments matériels pour estimer que le terrain en question était déjà constructible un an avant l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique sans toutefois indiquer si ces éléments existaient effectivement à la date de référence.

Or, l’article L. 13-15 du code de l’expropriation (2) énonce les critéres cumulatifs à retenir pour qualifier un terrain de terrain à bâtir :

II-1° La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l’article L. 11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :

a) Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ;

b) Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d’une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l’Etat dans le département en application de l’article L. 111-1-3 du code de l’urbanisme.

La Cour de Cassation va logiquement censurer l’arrêt en rappelant que la constructibilité du terrain ne pouvait se déduire de son intégration dans la ZAC et que la Cour d’Appel n’avait pas déterminé si effectivement, le chemin ainsi que les réseaux existaient à la date de référence.

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(1) Cour de Cassation 3e Civ 28 avril 2011

(2) Article L. 13-15 du code de l’expropriation

 

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