En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude de sol doit-elle être fournie par le vendeur ?

La LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a instauré l’obligation, à certaines conditions, de fournir une étude de sol lors de la vente de terrain non bâti constructible à partir du 1er janvier 2020.

Et c’est l’article L112-21 du code de la construction et de l’habitation qui présente cette nouvelle disposition :

En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. 

Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.

Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n’entrent pas dans le champ d’application du présent article.

Sans revenir sur les motivations du Legislateur, l’institution d’une telle obligation semble avant tout répondre à une inquiétude qui se présente systématiquement pour l’acquéreur d’un terrain qui souhaite faire édifier une maison individuelle (c’est en effet à ce type de construction que le dispositif s’applique) : que contient le sol ? Est-ce que la constitution du sol peut empêcher ou rendre plus coûteux le projet de construction ?

L’étude géotechnique préalable, comme elle est appelée, pourra procéder à « une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » (article R112-6 CCH).

Bien que son contenu ne soit pas encore déterminé avec précision, le fameux arrêté devant le définir se faisant encore attendre, on peut estimer que cela correspond à une étude dite « G1 ».

Il faut en tous cas très clairement distinguer cette étude préalable de l’étude dite « de conception » qui est également abordée par la loi ELAN mais que je ne développerai pas dans cet article, qui tient compte des caractéristiques précises d’un projet de construction pour vérifier son adéquation la nature du sol (l’étude déterminera, par exemple, le type de fondations ou s’il est nécessaire de renforcer les fondations sur une partie du projet…).

L’étude géotechnique préalable ne donne donc que des informations limitées sans considération du projet de construction envisagé. A noter que cette étude est valable 30 ans (article R112-8 CCH).

Mais l’étude géotechnique préalable n’est due par le vendeur que dans certaines zones du territoire, et c’est là un point important.

En effet, l’article R112-5 du CCH définit la « carte des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et la réhydratation des sols argileux » qui identifie 4 catégories de zones :

a) les zones d’exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène ;

b) les zones d’exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène ;

c) les zones d’exposition faible correspondent à des formations non argileuses mais contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible au phénomène, selon l’endroit où on le mesure ;

d) les territoires qui ne sont pas classés dans l’une des trois zones précédentes sont des zones d’exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n’est, en l’état des connaissances, pas identifiée.

Ce même article précise que l’obligation de réaliser une étude préalable en cas de vente d’un terrain non bâti constructible n’est applicable que si le terrain se situe dans des zones dont l’exposition au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols est identifiée comme moyenne ou forte.

Concrètement, pour vérifier si l’on est soumis à cette obligation, il suffit de consulter le zonage à cette page : http://www.georisques.gouv.fr/dossiers/argiles/donnees#/

Comme on peut le constater, la loi ELAN est loin de généraliser la délivrance d’une étude de sol par le vendeur pour toutes les ventes de terrains à bâtir.

On retiendra donc que le vendeur doit fournir une étude préalable lorsqu’il vend un terrain à bâtir situé dans un secteur où les règles permettent la réalisation d’une maison individuelle et dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et la réhydratation des sols argileux considérée comme moyenne ou forte.