Chroniques de droit immobilier

  L’article R.123-10-1 du code de l’urbanisme est un article un peu particulier permettant l’application des règles d’un POS/PLU à l’échelle d’un projet. Son apport a été considérable en ce qu’il a permis aux promoteurs et lotisseurs de proposer des projets de densification sur certains terrains qui auraient été auparavant inenvisageables. D’une rédaction très simple, il n’en génère pas moins des difficultés d’interprétations en particulier pour les lotissements.  Définition et champ d’application L’article R.123-10-1 du code de l’urbanisme 1  s’applique  « dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance ». A noter que l’ancienne rédaction indiquait que l’opération projetée devait se dérouler «  sur un même terrain  » alors que la nouvelle rédaction vise ...

  Dans quelques semaines la nouvelle loi de finances applicable pour l’année 2014 entrera en vigueur. Si les principales dispositions relatives au régime des plus-values immobilières (PVI) notamment pour les biens bâtis, sont connues, s’agissant des terrains, c’est encore le flou total ou presque. [su_note][su_animate duration= »2″] MAJ 29/12/2013 [/su_animate] Le Conseil Constitutionnel a censuré ce 29 décembre 2013 les dispositions de la loi de finances pour l’année 2014 se rapportant au nouveau régime des PVI pour les cessions de terrains à bâtir. Voici un résumé de la décision : L’article 27 modifie l’imposition des plus-values immobilières (PVI). Pour les PVI sur les cessions de terrains à bâtir, le principe devenait la suppression de tout abattement pour les cessions intervenant à compter du 1er mars 2014. Dans le même temps, et alors qu’il n’est pas tenu compte de l’érosion monétaire, aucune forme d’atténuation de la plus-value brute résultant de la cession n’était prév...

  Dans un arrêt rendu le 3 juin 2013 , le Conseil d’Etat devait déterminer si la méconnaissance des dispositions relatives à la publicité d’une enquête publique entachait d’illégalité la décision prise à l’issue de celle-ci. Dans cette affaire, il était reproché à une commune, à l’occasion de la réalisation d’une liaison piétonne et automobile, de n’avoir publié l’avis d’enquête publique que dans un seul journal régional alors que  l’article R.11-4 du code de l’expropriation , applicable à l’époque, disposait que : Un avis au public faisant connaitre l’ouverture de l’enquête est, par les soins du préfet, publié en caractères apparents huit jours au moins avant le début de l’enquête et rappelé dans les huit premiers jours de celle-ci dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département ou tous les départements intéressés La Cour Administrative d’appel avait estimé que la procédure était irrégulière et décidé d’annuler la déclaration d’utilité publique a...

  La contribution versée dans le cadre du PUP est le fruit de la négociation entre l’opérateur et la collectivité, la seule règle impérative concernant cette contribution est qu’elle doit être proportionnée (voir mon article :  les principes à respecter pour mettre en place un PUP ). En effet, le code de l’urbanisme n’impose pas de mode de calcul de la fraction. Dans un souci d’équité, certaines conventions PUP prévoient parfois que la participation demandée à l’opérateur sera assisse sur les m² du terrain. Par exemple, à l’occasion de la réalisation d’une voirie bordant 3 terrains, chacun des terrains ayant la même surface, et chacun des terrains faisant l’objet d’un projet de construction similaire réalisés par 3 constructeurs différents, le fait d’assujettir la contribution PUP au m² peut sembler logique. Mais cette répartition peut s’avérer très vite problématique si un des constructeurs décide de modifier son projet, et qu’il ne construit plus par exemple 5 logements mais...

  L’article R.123-5 du code de l’urbanisme donne une définition de la zone U : “Les zones urbaines sont dites « zones U ». Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.” Toutefois il n’énumère pas la liste d’équipements. Il faut pour cela se référer à l’article L.123-6 du code de l’urbanisme : « Les zones à urbaniser sont dites  » zones AU « . Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement ...

  Selon l’article R.111-21 du code de l’urbanisme, le permis de construire  peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Comme le Conseil d’Etat l’a rappelé à l’occasion de la décision du 13 juillet 2012, Association Engoulevent et autres,  l’autorité administrative apprécie dans un premier temps les caractéristiques du site, puis, évalue l’impact de la construction projetée sur le site. Pour apprécier les caractéristiques d’un site et déterminer s’il existe une homogénéité architecturale ou paysagère par exemple, l’autorité administrative peut se référer aux Atlas des paysages qui décrivent...

  Créee par l’article 30 de la loi de finances rectificative n°2012-354 du 14 mars 2012, la participation pour l’assainissement collectif (PAC) a remplacé la PRE depuis le 1er juillet 2012 et a pour objectif principal de permettre le maintien du niveau des recettes des services publics de collectes des eaux usées affectées par la disparition de la PRE programmée dans le cadre de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme. Principales dispositions La PAC est facultative, il revient au conseil municipal (ou l’organe délibérant compétent en matière d’assainissement) de l’instaurer via une délibération qui déterminera les modalités de calcul et le montant. La participation doit représenter au maximum 80% du coût d’un assainissement individuel. Le coût du branchement est déduit de cette somme. Autre point important : le permis de construire n’est plus le fait générateur de la participation comme avec la PRE. Désormais, le fait générateur de la PAC est la date du raccordement, la particip...