Chroniques de droit immobilier

Plusieurs nouveautés issues des deux lois de finances 2020 et 2021 (1) vont apporter des modifications importantes au régime de la taxe d’aménagement. L’une d’entre elles concerne la date d’exigibilité. Apparue en 2012 et destinée à simplifier le régime des taxes d’urbanisme, la taxe d’aménagement a globalement tenu ses promesses et a facilité l’appréhension de la fiscalité de l’urbanisme par les pétitionnaires, même non professionnels. Pour plus de détails sur la taxe et le mode de calcul : http://www.chroniquesdedroitimmobilier.com/reforme-de-la-fiscalite-de-lamenagement-la-taxe-damenagement/ . La date d’exigibilité avant la réforme Elle se détermine à compter du fait générateur définit à l’article L.331-6 du Code de l’Urbanisme : Le fait générateur de la taxe est, selon les cas, la date de délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager, celle de délivrance du permis modificatif, celle de la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager, celle de la décis...

Une décision récente de la Cour de Cassation (Cass 3e civ. 21 janvier 2021, 19-16.993) est venue rappeler que les servitudes d’écoulement des eaux usées, en tant que servitudes discontinues, ne peuvent s’acquérir que par titre. Et peu importe que la canalisation incriminée recueillait également des eaux pluviales. Servitude continue et discontinue C’est le code civil qui prévoit la distinction des servitudes continues et discontinues dans son article 688 : Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. L’article 691 du code civil reprend cette notion de servitude continue et discontinue pour encadrer leur mode d’établissement : Les servitudes continues non appar...

Dans un précédent article j’évoquais la position du Conseil d’Etat au sujet des demandes d’autorisation d’urbanisme successives sur un même terrain. Il avait été alors relevé que le Conseil d’Etat distinguait selon que la nouvelle autorisation était délivrée au bénéficiaire de l’autorisation initiale ou à un bénéficiaire différent. C’est ainsi que lorsqu’une nouvelle autorisation était délivrée au bénéficiaire de l’autorisation initiale, le Conseil d’Etat considérait que la nouvelle autorisation avait nécessairement pour effet de rapporter la première (à la condition que la nouvelle autorisation soit devenue définitive, condition supplémentaire issue de la décision Conseil d’État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 07/04/2010, 311694). L’article L424-5 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi ELAN, disposait pourtant que : Article L424-5 • Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 134 (V) La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le per...

La LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a instauré l’obligation, à certaines conditions, de fournir une étude de sol lors de la vente de terrain non bâti constructible à partir du 1er janvier 2020. Et c’est l’article L112-21 du code de la construction et de l’habitation qui présente cette nouvelle disposition : En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.  Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci. Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n’entrent pas dans le champ d’application du présen...

Il arrive parfois que des services instructeurs refusent d’instruire une demande de permis de construire au prétexte qu’un permis portant sur le même terrain a déjà été délivré et est toujours en cours de validité. Le pétitionnaire se retrouve alors obligé soit de retirer l’autorisation précédemment obtenue (quand il est en mesure de le faire, ce qui n’est pas le cas si l’autorisation avait été délivrée à une autre personne), soit d’attendre le terme de la durée de validité de l’autorisation précédente. Il n’existe pourtant aucune règle interdisant aux services instructeurs d’enregistrer une nouvelle demande de permis de construire lorsqu’un permis a déjà été délivré sur le même terrain et qu’il est en cours de validité. En fait, cette situation est admise depuis fort longtemps et les juges ont eu l’occasion de traiter les différentes situations qui pouvaient se présenter. Il convient ainsi de distinguer deux situations : La nouvelle demande de permis porte sur le même terrain et est p...

Le code de l’urbanisme prévoit en son article R.423-1 une liste limitative de personnes autorisées à déposer des demandes d’autorisation d’urbanisme. Cet article permet, sur le principe, d’éviter les demandes d’autorisation multiples de pétitionnaires non habilités à le faire et qui solliciteraient continuellement l’administration pour des projets ne disposant pas de fondements solides (dont la maîtrise foncière est l’élément essentiel). Dès lors, constructeurs et lotisseurs en particulier, sont avertis de la nécessité de disposer d’un titre approprié pour pouvoir déposer leur demande. Les différents cas prévus par l’article R.423-1 du code de l’urbanisme L’article R.423-1 du code de l’urbanisme dispose que : Art. R.* 423-1 (Décr. no 2007-18 du 5 janv. 2007, art. 9, en vigueur le 1er oct. 2007) Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la...

L’instruction des demandes de permis peut nécessiter la consultation de services extérieurs dans certaines hypothèses et à certaines conditions. L’article R.423-50 du code de l’urbanisme dispose en effet que « l’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ». En ce qui concerne les consultations obligatoires devant être opérées par les services chargés d’instruire les demandes de permis, elles sont énumérées aux articles R.423-51 à R.423-56-1 du code de l’urbanisme. Mais si l’avis doit obligatoirement être émis 1 , le service instructeur ne va pas forcément être lié par cet avis pour prendre sa décision. En effet, le code de l’urbanisme distingue les avis simples, qui ne lient pas l’autorité chargé d’instruire la demande de permis, et les avis conformes, n’autorisant la délivrance du permis qu’après accord du service interrogé. Et lorsque le pr...