Sur la qualité requise pour présenter une demande d’autorisation d’urbanisme

Le code de l’urbanisme prévoit en son article R.423-1 une liste limitative de personnes autorisées à déposer des demandes d’autorisation d’urbanisme. Cet article permet, sur le principe, d’éviter les demandes d’autorisation multiples de pétitionnaires non habilités à le faire et qui solliciteraient continuellement l’administration pour des projets ne disposant pas de fondements solides (dont la maîtrise foncière est l’élément essentiel). Dès lors, constructeurs et lotisseurs en particulier, sont avertis de la nécessité de disposer d’un titre approprié pour pouvoir déposer leur demande.

Les différents cas prévus par l’article R.423-1 du code de l’urbanisme

L’article R.423-1 du code de l’urbanisme dispose que :

Art. R.* 423-1 (Décr. no 2007-18 du 5 janv. 2007, art. 9, en vigueur le 1er oct. 2007) Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés:

 a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux;

 b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs coindivisaires [coïndivisaires] ou leur mandataire;

 c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les CERFA de demande de permis et déclaration préalable mentionnent d’ailleurs ces dispositions. Une section spécifique intitulée “Engagement du (ou des) demandeurs” rappelle qu’en signant la demande, le pétitionnaire atteste avoir la qualité pour le faire. De plus, les dispositions de l’article R.423-1 sont reproduites partiellement en bas de page.

Il est à noter que la simple signature de la demande constitue l’attestation et le pétitionnaire n’a pas à produire de documents supplémentaires comme un mandat ou la copie d’un compromis de vente pour démontrer qu’il dispose de la qualité pour déposer sa demande 1.

Par ailleurs, le service instructeur n’a pas l’obligation de vérifier la validité de l’attestation 2 sauf s’il a connaissance d’une fraude.

L’hypothèse de la fraude

Lorsque l’autorité saisit de la demande vient à disposer, pendant l’instruction, d’informations à établir le caractère frauduleux de la demande, il lui revient de s’opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif 3.

Ont été regardés comme des manœuvres frauduleuses de nature à induire en erreur l’administration, par exemple, l’indication portée dans la demande selon laquelle les pétitionnaires seraient propriétaires du terrain 4.

Récemment, la CAA de Douai 5 a rappelé ce principe à l’occasion d’une affaire dans laquelle deux sociétés avaient effectué une demande commune de permis de construire. Mais l’une des deux sociétés ne disposait d’aucun titre pour le faire. La CAA a sanctionné le défaut de qualité en privant la société sans titre du bénéfice du permis de construire sans remettre en cause la validité de l’autorisation pour l’autre société bénéficiaire de l’autorisation qui disposait, elle, d’un titre pour déposer la demande.

D’ailleurs, il est nécessaire de préciser qu’en cas de fraude, l’autorité administrative peut retirer l’autorisation sans délai 6 Il s’agit d’une exception à la règle de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme qui dispose :

Art. L. 424-5 (L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 134-V) La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire.

En effet, si l’administration peut en principe procéder au retrait des autorisations illégales dans le délai de 3 mois à compter de la date de la décision, la constatation de manœuvres frauduleuses de la part du pétitionnaire l’autorise à procéder au retrait de l’autorisation sans délai, l’obtention d’une autorisation favorable par des manœuvres frauduleuses ne créant pas de droits acquis et pouvant donc être retirée sans condition de délai 7.

NOTES

1/ CAA Bordeaux, 17 oct. 2013, Poussard, no 12BX01207
2/ CE 5 févr. 2012, Mme Quennesson, no 333631
3/ CE 23 mars 2015, M. et Mme Loubier, no 348261
4/ CE 11 févr. 1994, M. et Mme Gambuli, no 137301
5/ CAA DOUAI, 2 juin 2016 N° 14DA00882
6/ Un acte administratif obtenu par fraude ne créant pas de droits, il peut être abrogé ou retiré par l’autorité compétente pour le prendre, alors même que le délai qui lui est normalement imparti à cette fin serait expiré – CE 5 mai 2011, MEEDDM, no 336893: préc. note 85
7/ Une autorisation entachée de fraude ne peut acquérir de caractère définitif et créer des droits au profit de l’intéressé – CE 17 mars 1976, Todeschini, no 99289