Vente d’un terrain à bâtir : dans quels cas l’étude de sol doit être fournie par le vendeur ?

J’avais publié en avril 2020 un ⁠premier article consacré à l’obligation faite au vendeur d’un terrain non bâti constructible de fournir une étude géotechnique.

Depuis, les textes d’application ont été publiés, les dispositions du Code de la construction et de l’habitation ont été recodifiées et une nouvelle carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles est applicable depuis le 1er juillet 2026. Cet article revient donc sur le sujet et répond à quelques questions pratiques.

1. Explications générales sur le dispositif

Le législateur a mis à la charge du vendeur d’un terrain à bâtir une obligation d’information de l’acquéreur dans certaines hypothèses.

Article L123-5 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) :
"En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.
Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, l'étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.
Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du présent article."

L’obligation suppose trois conditions cumulatives :

• la vente porte sur un terrain non bâti constructible ;
• le terrain se trouve dans une zone d’exposition moyenne ou forte ;
• les dispositions d’urbanisme applicables permettent la réalisation d’une maison individuelle.

2. Quel type d’étude ?

L’⁠arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques indique :

“Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article.”

3. La modification du dispositif entrée en vigueur le 1er juillet 2026 apporte t-elle beaucoup de changements ?

Sur le fond, non. Les textes restent les mêmes, par contre la cartographie est profondément modifiée. Pour s’en rendre compte, il suffit de visualiser le zonage argiles de 2020 et de le confronter avec celui de 2026 (nous prendrons le secteur du Pays de Gex pour illustrer le propos, à gauche le zonage 2020, à droite le zonage 2026) : 

La carte est accessible à cette adresse : https://www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/

Faites dérouler le calque Argiles, 2 sous-calques seront proposés.

On constate que la majorité du territoire est classée désormais en zone argiles aléa moyen (orange) alors qu’elle était précédemment classée en zone d’aléa faible.

4. Si l’acquéreur ne souhaite pas construire une maison individuelle, doit-on quand même fournir une étude G1 PGC si le terrain est classé en zone d’aléa moyen ou fort ?

La ⁠réponse ministérielle du 2 juin 2026 répond à cette interrogation.

Selon le Gouvernement, le champ d’application de l’article L. 132-5 du CCH dépend du caractère constructible du terrain et des possibilités offertes par les règles d’urbanisme, non de l’utilisation immédiatement envisagée par l’acquéreur.

Par conséquent, le fait que l’acquéreur soit une collectivité publique, qu’elle envisage de réaliser un trottoir ou qu’elle déclare ne vouloir édifier aucune construction est sans incidence. La destination du terrain peut ultérieurement évoluer et la parcelle peut notamment être revendue.

Il faut donc distinguer deux situations :

• les règles d’urbanisme ne permettent pas la réalisation d’une maison individuelle : l’étude n’est pas obligatoire ;
• les règles d’urbanisme permettent une maison individuelle, mais l’acquéreur n’envisage pas d’en construire une : l’étude demeure obligatoire.

5. En cas de promesse signée avant la modification entrée en vigueur le 1er juillet 2026 pour une vente de terrain à bâtir classé initialement en zone argiles aléa faible puis classé en zone d’aléa moyen, doit-on fournir une étude G1 PGC pour l’acte authentique ?

L’article 3 de l’arrêté du 9 janvier 2026 (Arrêté du 9 janvier 2026, art. 3) rend le nouveau zonage applicable :

• aux promesses conclues à compter du 1er juillet 2026 ;
• et, seulement en l’absence de promesse, aux actes authentiques conclus à compter de cette date.

Par conséquent, si le terrain était classé en exposition faible selon l’ancienne carte lors de la signature de la promesse, le vendeur n’a pas à fournir rétroactivement une G1 du seul fait que le terrain passe en exposition moyenne avant l’acte authentique. ⁠

6. Qui est compétent pour réaliser ces études G1 PGC ?

De façon générale, il faut se tourner vers les bureaux d'études géotechniques.
Pour le Pays de Gex, vous pouvez contacter : 

• Alpina Géotechnique ;
• Ain Géotechnique ;
• Bétech Géotechnique.

Certaines de ces sociétés se situent en Haute-Savoie mais elles ont l’habitude d'intervenir dans le Pays de Gex.